Airbnb na Reforma Tributária: Quando o Aluguel por Temporada Vira IBS/CBS

28 de agosto de 2026

A confusão que já circulou por aí

Quando a reforma tributária começou a ser divulgada, foi comum ver a informação de que "quem aluga pelo Airbnb vai pagar IBS e CBS como hotel". Isso é impreciso. A regra não atinge qualquer proprietário que aluga esporadicamente um imóvel por temporada — ela tem critérios objetivos, e a Receita Federal já se manifestou publicamente para desfazer parte dessa confusão.

A maioria de quem aluga um ou dois imóveis pelo Airbnb continua pagando apenas Imposto de Renda sobre esse rendimento, do jeito que já faz hoje. O que muda é para um recorte específico de proprietários — e é sobre esse recorte que este artigo trata.

Quando a locação por temporada é equiparada a hotelaria

A regra de enquadramento como contribuinte, prevista no art. 251, §1º, inciso I e §2º da LC 214/2025, funciona por critérios cumulativos, com uma exceção. Pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular de IBS/CBS quando, no ano-calendário anterior, ao mesmo tempo:

• a receita total com locações, cessões onerosas ou arrendamentos ultrapassar R$ 240.000 (valor corrigido anualmente pelo IPCA); e
• forem locados mais de 3 imóveis distintos.

Só quando as duas condições se confirmam juntas é que o proprietário vira contribuinte por essa via. Ter muitos imóveis com receita baixa, ou ter receita alta mas poucos imóveis, normalmente não configura enquadramento por esse critério — as duas condições não se substituem, se somam.

Existe também uma segunda janela, dentro do próprio ano corrente (art. 251, §2º, inciso II): se a receita ultrapassar o limite anual em 20% — hoje algo em torno de R$ 288.000 — o locador também se enquadra por essa via. Importante: essa segunda via também exige mais de 3 imóveis distintos — não é uma exceção que dispensa o critério do número de imóveis. Quem tem até 3 imóveis fica fora do enquadramento por locação independentemente do valor da receita.

Uma vez enquadrado como contribuinte regular por qualquer uma dessas duas vias, se a locação for residencial e por até 90 dias ininterruptos — o perfil típico de Airbnb e Booking — essa operação específica passa a seguir as regras do regime de hotelaria, conforme o art. 253 da LC 214/2025, com redução de alíquota de 40% (em vez dos 70% que se aplicam à locação residencial comum, quando tributada).

A correção trazida pela LC 227/2026

Quando a reforma foi anunciada, gerou-se um temor generalizado no setor de que qualquer anfitrião ocasional do Airbnb passaria a pagar imposto como uma rede hoteleira. A LC 227/2026 foi na direção contrária: ela restringiu as hipóteses de enquadramento, tornando mais difícil — não mais fácil — que um proprietário comum caia nessa regra, protegendo especificamente quem tem poucos imóveis e não faz da locação por temporada uma atividade empresarial habitual.

Na prática, isso significa que o pequeno proprietário que aluga esporadicamente sua casa de praia continua fora do alcance do IBS e da CBS — ele segue apenas com a obrigação normal de declarar o rendimento no Imposto de Renda (via carnê-leão, quando aplicável).

O redutor social também vale aqui

Para quem se enquadra como contribuinte, existe um alívio adicional: o redutor social (art. 260 da LC 214/2025) permite deduzir R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo do IBS/CBS na locação residencial — valor também corrigido pelo IPCA. Isso reduz a base tributável mesmo para quem já ultrapassou os critérios de enquadramento.

Esse mesmo redutor social é tratado com mais profundidade em outro artigo desta série, dedicado especificamente ao tema "quanto se paga" no mercado imobiliário — vale considerar linkar os dois quando ambos estiverem publicados.

Perguntas frequentes

Conclusão

Boa parte do alarde em torno do "imposto do Airbnb" não se confirmou na prática — a LC 227/2026 foi justamente na direção de proteger o pequeno proprietário. Mas para quem já opera locação por temporada em escala — vários imóveis, receita relevante — vale entender com precisão os critérios de enquadramento antes que a Receita Federal entenda por você.