Imóveis na Reforma Tributária: Entenda os Redutores e Reduções de Alíquota

14 de setembro de 2026

A redução geral de alíquota para o setor imobiliário

Se você já caiu em um dos critérios de enquadramento como contribuinte — tratados no artigo anterior desta série —, a boa notícia é que o setor imobiliário tem alíquota reduzida em relação à alíquota padrão do IBS e da CBS.

O art. 261 da LC 214/2025 estabelece essa redução em dois níveis:

• Regra geral (caput), que inclui a venda de imóveis: redução de 50% sobre a alíquota padrão.
• Locação, cessão onerosa e arrendamento (parágrafo único): redução de 70% sobre a alíquota padrão — um benefício maior, específico para quem aluga.

Considerando a alíquota padrão estimada em torno de 26,5% (soma de IBS e CBS, ainda sujeita a calibração pelo Comitê Gestor), a carga efetiva aproximada seria de 13,25% na venda e 7,95% na locação.

Redutores: o que pode diminuir sua base de cálculo

Existem redutores diferentes conforme o tipo de operação — locação tem o seu, e venda tem dois próprios, que não devem ser confundidos entre si:

• Redutor social de locação (art. 260): um valor fixo de R$ 600 por mês, por imóvel, deduzido diretamente da base de cálculo do IBS/CBS na locação residencial — antes mesmo de aplicar a alíquota. Corrigido mensalmente pelo IPCA.
• Redutor de ajuste, na venda (arts. 257 e 258): é um valor vinculado a cada imóvel, utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação. Para imóveis de propriedade do contribuinte em 31/12/2026, o valor inicial corresponde ao valor de aquisição do imóvel atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência previsto na lei. Para imóveis em construção nessa data, o cálculo considera o valor de aquisição do imóvel sobre o qual a construção é realizada e os custos de bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção ou despesa direta relacionada à produção ou comercialização do imóvel, adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027 e comprovados por documentos fiscais idôneos.
• Redutor social de venda (art. 259): depois de aplicado o redutor de ajuste, existe ainda um desconto fixo adicional na base de cálculo para venda de imóvel residencial novo (R$ 100 mil) ou de lote residencial (R$ 30 mil). É um mecanismo separado do redutor social de locação (art. 260) — mesmo nome, operação diferente, valor diferente.

Exemplo ilustrativo do redutor social de locação: considerando, exclusivamente para fins didáticos, um aluguel residencial de R$ 2.000 por mês e um redutor social de R$ 600, a base de cálculo seria reduzida para R$ 1.400 antes da aplicação da alíquota. O exemplo não representa o cálculo definitivo de um caso concreto, que depende das condições previstas na legislação.

Regra de transição: protegendo quem já iniciou pagamentos

Para os contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados até 16 de janeiro de 2025, a legislação criou um regime específico de transição no art. 487 da LC 214/2025. Observados os requisitos legais, a opção pelo regime permite recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

A opção pelo regime afasta outras formas de incidência de IBS e CBS sobre as operações submetidas a ele, que ficam sujeitas exclusivamente à sistemática prevista nesse regime.

O que é exigido para ter acesso a esse regime varia conforme o tipo de imóvel:

• Contratos não residenciais: além de comprovar a data de assinatura, é necessário registrar o contrato em Cartório de Registro de Imóveis até 31 de dezembro de 2025 (ou disponibilizá-lo à Receita Federal/Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento).
• Contratos residenciais: basta comprovar que o contrato foi firmado até a data de publicação da LC 214/2025 — por firma reconhecida, assinatura eletrônica, ou comprovação de pagamento do aluguel. Não há exigência de registro em cartório para essa modalidade.

O prazo do regime varia conforme o tipo de contrato. Para contratos não residenciais, a opção pelo regime vale pelo prazo original do contrato, desde que cumpridos os requisitos legais. Para contratos residenciais, vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

[LINK INTERNO — artigo do Bloco D1 (quem paga) / artigo sobre Airbnb — URL a definir]

Perguntas frequentes

Conclusão

A redução de alíquota no setor imobiliário é real, mas não é um número único para todo mundo: venda tem 50% de redução, redutor de ajuste e redutor social próprios; locação tem 70% de redução e seu próprio redutor social. Quem já tinha contrato de locação firmado até 16 de janeiro de 2025 pode se enquadrar em um regime de transição específico, com requisitos e prazos diferentes conforme o tipo de contrato. Entender qual dessas regras se aplica ao seu caso é o primeiro passo antes de fazer qualquer conta.